Comprare una casa o investire in un Fondo a Cedola?

Investire nel mattone o investire in un fondo a cedola?

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Questo è un dilemma che affronto spesso con le persone che incontro e con i miei clienti.

fonte ilsole24ore.com

La prima cosa che bisogna dire è che negli Italiani la moda e l’amore per il mattone viene da lontano.

Tutto nasce dopo la fine della guerra con il desiderio di avere il posseso di una propria casa per avere la tranquillità di un tetto sulla testa.

Complice la ricostruzione post guerra e l’arrivo di tanti soldi del piano Marshall, l’Italia si popola di gru che costruiscono case e gli Italiani si lanciano all’acquisto.

Con l’arrivo del boom economico del 1960 tutti vogliono comprare la casa dove abitano e parte una rincorsa in salita dei prezzi che si ferma solo nel 2008.

In quegli anni dal 1960 al 2008 i prezzi delle case sono cresciuti anche grazie all’inflazione a due cifre che arriva anche a superare il 20%.

E quindi con una memoria storica di 50 anni dove i prezzi delle case sono quasi sempre cresciuti è difficile affrontare il mito del MATTONE e cercare di essere realisti e attuali sui vantaggi e svantaggi della possibilità di investire in una casa.

Faccio un rapido elenco dei pro e dei contro che ci sono e che stanno per arrivare.

1. La popolazione Italiana è in decrescita.
2. L’inflazione è bassissima e non si prevede in tempi brevi una risalita.
3. Investire in una casa è rischioso: in Italia è difficile sfrattare l’inquilino che non paga ( nel 2018 ci sono stati circa 50.000 sfratti per morosità)
4. Ad oggi le tasse sulla seconda casa sono alte e abbattono notevolmente il rendimento netto che deriva dall’affitto.
5. In parlamento giace un disegno di legge di riforma del catasto per aumentare e adeguare il valore catastale a quello commerciale e anche l’Europa ci chiede di adeguarci.
6. Quando si passa il proprio patrimonio agli eredi le tasse e spese da pagare per l’eredità sono molto alte e anche qui è giacente in parlamento una riforma delle aliquote di tassazione delle successioni.
7. Una casa non è un bene liquido nel senso che se hai bisogno di soldi non ne puoi vendere un pezzetto ma devi venderla tutta e non lo puoi fare in una settimana a meno di non perderci moltissimo.
8. Le spese che sostieni al momento dell’acquisto le ammortizzi solo dopo più di due anni.
9. Se fai un contratto di affitto 4+4 o addirittura 8+8 non hai nessuna rivalutazione dell’importo percepito.
10. Quando vendi la casa devi ripagare le spese di intermediazione.
11. Hai sempre la preoccupazione di gestire gli incassi dell’affitto e di provvedere alla gestioni e spese straordinarie della tua casa.

Ora mi dirai……………………. e i pro di investire in un immobile?

Non ci sono?

Allora mi stai dicendo di non comprare mai una casa?

Aspetta un attimo…capiamoci bene… io qui non sto parlando di non comprare la prima casa dove vivere con la tua famiglia, ma sto cercando di analizzare se con i tuoi 200.000 o 300.000 euro comprare un’altra casa o investirli in un fondo comune d’investimento che ti da una cedola.

Per cercare di farmi capire meglio, faccio un esempio prendendo una casa media a Milano che dopotutto non è neanche crollata come il resto delle grandi città.

Monolocale a Milano zona Porta Romana

Costo 235.000 euro

Affitto mensile          850 euro

Affitto annuale   10.200  euro     4,34%

Cedolare secca       2.142 euro    21%

IMU seconda casa           760 euro     7,5%

TASI 63 euro      0,62%

RENDIMENTO NETTO                                                     7.234 euro      3,08%

Ma le spese iniziali?

Eccole:

Imposta Registro Seconda Casa     5.488 euro

Imposta catastale           50 euro

Notaio     2.200 euro

Costi di Agenzia Immobiliare       8.601 euro 3% più iva

TOTALE     16.339 euro  6,95%

Quindi riepilogando se compri una casa media hai un rendimento netto annuale medio del 3,08% con un costo iniziale per tutte le spese del 6,95% del valore della casa.

Voglio rimarcare che avere una casa in affitto comporta tutta una serie di impegni di tempo e di rotture di scatole non indifferenti.

Passiamo ora al Fondo a Cedola.

Qui è tutto molto semplice.

Sul mercato Italiano esistono moltissimi Fondi di Investimento ben gestiti che danno una cedola che può andare dal 2% al 6% a seconda del tipo di fondo, di dove investe, e di altre variabili che eventualmente ti potrei spiegare di persona.

Facendo una media molto grezza diciamo che, diversificando tra molti fondi e molti gestori, negli anni passati si è avuto un rendimento del 3% 4% lordo a cui bisogna togliere il 26% di tasse di capital gain.

Ecco che ritorniamo ad una media del 3% negli ultimi anni quasi uguale a quella dell’investimento in una casa.

Ma vuoi  mettere l’impegno e la preoccupazione che ti richiede gestire un affitto con l’impegno di andare ad incassare le cedole nette che vengono accreditate sul tuo conto corrente?

Senza pensare alle problematiche che sempre più frequentemente mi raccontano le persone che incontro e che hanno comprato al seconda o la terza casa per affittarla e hanno l’inquilino che non paga e che non riescono a mandar via in tempi brevi.

In più in questo periodi di Covid gli sfratti sono bloccati fino al 30 giugno 2021

CONFRONTO FINALE:

1. IL FONDO COMUNE E’ PIÙ’ LIQUIDO DI UNA CASA.
2. IL FONDO COMUNE HA UNA TASSAZIONE CERTA E MENO SOGGETTA A CAMBI LEGISLATIVI.
3. IL FONDO COMUNE PAGA REGOLARMENTE LA CEDOLA, MENTRE INCASSARE L’AFFITTO A VOLTE CREA PROBLEMI.
4. IL FONDO COMUNE PUÒ’ AVERE LE SPESE INIZIALI AZZERATE, MENTRE LA CASA HA DELLE SPESE INIZIALI CHE NON SI POSSONO EVITARE.

Il mio parere conclusivo è che è molto più conveniente investire i tuoi soldi in un Fondo a Cedola che in un appartamento per darlo in affitto.

Se vuoi puoi andare sul mio sito  www.alfonsoselva.it e fissare una consulenza con me per approfondire l’argomento.

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Ciao e ci vediamo alla prossima

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Alfonso Selva
Consulente Finanziario, padre orgoglioso di due ragazzi,compagno felice,ed atleta che non molla mai.Cell.   338-3169801

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