Scopri i rischi e i vincoli legati all’investimento immobiliare rispetto ai fondi azionari e obbligazionari: una guida completa per comprendere i limiti di liquidità, i costi nascosti e le sfide del mercato immobiliare, e come diversificare il tuo capitale con alternative finanziarie più flessibili.
Per iniziare tu metto subito un confronto a Lungo Termine tra Azioni e Case.
Oggi ti voglio parlare di una discussione molto frequente con i miei clienti.
Quando incontro un cliente nuovo, ma a volte anche con un cliente che gia’ seguo, nasce il confronto se sia meglio comprare azioni, obbligazioni o immobili.
Ad oggi il 72,3% degli italiani possiede una o piu’ case di proprieta’.
foto da idealista.com
Tale elevata percentuale di proprietari di prima e seconde case e’ iniziata dal dopoguerra in poi.
Le ragioni sono state la spinta all’acquisto dovuta all’elevata inflazione e quindi alla scelta degli italiani di comprare la casa per difendersi da essa.
Negli anni 70 80 e in parte 1990, tale scelta e’ stata azzeccata anche per la rapida cavalcata in salita dei prezzi delle abitazioni che ha consentito grossi guadagni a chi voleva rivendere la propria casa.
L’aumento dei valori delle case dal 1970 fino al 2008 e’ stato notevole e oltre ai guadagni in conto capitale (differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita) ha consentito di poter mettere il proprio immobile a garanzia per un finanziamento di una banca, ma dal 1993 in poi tale scelta non ha piu’ dato il risultato a cui erano stati abituati gli Italiani.
foto da ilsole24ore
La pratica di mettere a garanzia gli immobili per un prestito e’ stata usata moltissimo anche dalle societa’, mettendo a disposizione delle banche anche immobili personali dei soci.
Nel 2006 e’ iniziata la discesa dei valori delle case e nel 2008 con la crisi mondiale dei mutui sub-prime e’ arrivato il crollo.
foto da frimnebrodi
Ancora oggi i prezzi delle case non si sono ripresi e le previsioni non sono favorevoli.
Guarda mio video tratto dal mio canale YouTube Finanza Semplice sull’argomento.
La prima cosa che viene in mente è che dati i prezzi cosi bassi è un affare comprare casa e aspettare che il valore salga…… anche perchè i tassi sui mutui sono i più bassi di sempre e in qualche paese europeo i tassi sui mutui sono arrivati al paradosso di essere anche negativi (vedi altro articolo precedente che ho scritto).
Ma è solo questo l’aspetto da considerare ?
Assolutamente no.
A questo punto per capire cosa fare possiamo esaminare i pro e i contro di ogni possibilità.
La prima è forse la più importante ma sottovalutata è che l’investimento in immobili è ILLIQUIDO.
Cioè se hai bisogno di soldi urgentemente il tempo di vendita di una casa è lungo, soprattutto se la vuoi vendere ad un buon prezzo e non svenderla.
Contrariamente ad un titolo azionario od obbligazionario, non puoi vendere un pezzettino di casa…..
E ormai anche le banche non accettano quasi più le case in garanzia di finanziamenti.
In questo caso l’investimento in azioni/obbligazioni è più conveniente rispetto alle casa.
La seconda è il COSTO.
Una casa ha un prezzo di acquisto che parte da 100.000 euro in su…. e anche se tu la potresti comprare con un mutuo, la concessione di esso e’ a discrezione di una banca, con tutte le difficoltà e le problematiche che ogni risparmiatore ha incontrato nel momento in cui è andato ad uno sportello a chiedere un mutuo.
Investire nel mercato azionario o obbligazionario invece è possibile anche con piccole cifre.
E’ possibile iniziare anche con 100 euro e nel tempo aumentare la cifra investita, bloccarla, riprendere il versamento o disinvestire parte o tutta la somma investita in caso di bisogno urgente.
In questo caso l’investimento in azioni/obbligazioni è più conveniente rispetto alla casa.
La terza è il POSSESSO.
Se compri una casa, ci puoi abitare e trasmetterla in eredità ai tuoi figli.
Se invece compri azioni/obbligazioni, non ci puoi abitare dentro…… ma essi sono custoditi in un deposito titoli in banca e non ci puoi abitare.
In tutti e due i casi è possibile trasmettere in eredità i due diversi tipi di bene, ma se la somma supera una determinata cifra dovrai pagare anche le tasse di successione.
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foto da informazionefiscale
In questo caso l’investimento in azioni/obbligazioni alla pari come convenienza rispetto alla casa.
La quarta e’ il LIVELLO DI RISCHIO.
Se acquisti una casa sei soggetto all’andamento dei valori di mercato.
Come ho gia’ detto sopra, i prezzi di mercato hanno avuto alti e bassi e ad oggi sono ancora in fase calante.
fonte idealista
Il valore di una casa quindi non sale sempre……. e quindi nel momento in cui vuoi vendere il tuo immobile potresti avere una brutta sorpresa se i prezzi nel frattempo sono scesi.
Ma la cosa importante da dire che si ricollega a quello detto per il possesso e’ che una casa esiste fisicamente, ci puoi abitare e questo e’ molto importante soprattutto se e’ la casa in cui vivi.
Se compri azioni/obbligazioni anche esse hanno alti e bassi nella loro vita….. e quindi anche in questo caso se avessi bisogno di vendere in un momento di calo di mercato potresti realizzare meno di quello che hai investito.
In questo caso l’investimento in azioni/obbligazioni ha più o meno lo stesso livello di rischio rispetto all’acquisto di una casa.
La quarta è il TRATTAMENTO FISCALE.
L’investimento in azioni/obbligazioni ha una tassazione sui capital gain sulle plus valenze (guadagno quando vendi) del 26% e dell’imposta di bollo del 0,2% sul valore totale degli investimenti salvo un trattamento di favore per BOT BTP e CCT o titoli equivalenti-simili del 12,5%.
foto da soldionline
L’investimento in una casa e’ soggetto ad una tassazione molto piu’ varia e complicata.
foto da ilsole24ore
Se ti stai chiedendo ” Ma se invece investivo in Fondi Comuni Azionari, guadagnavo?” puoi ascoltare l’audio di un mio podcast dove ti dico cosa è successo a chi investe in borsa.
foto da idealista
Inoltre se si compra una seconda casa con un ottica di investimento bisogna pensare anche alle tasse da pagare sugli affitti.
Alla certezza che ci saranno delle spese di manutenzione da pagare (caldaia, condominio, facciate da rifare, rotture di tubi o simili, ecc. ecc.)
Al rischio che l’affittuario non paghi il canone e si debbano spendere altri soldi per l’avvocato.
Al rischio che l’inquilino moroso faccia danni all’abitazione.
Alla possibilità che la seconda casa serva urgentemente per un figlio o per se stessi e invece l’inquilino non voglia andarsene.
Alla possibilità che lo Stato Italiano aumenti le tasse sugli immobili come ha fatto nel recente passato da Monti in poi, perché è la strada più semplice e sicura per trovare altro soldi per finanziare la macchina mangia soldi dello Stato.
Si calcola che lo stato prelievi circa 50/60 miliardi di tasse sulle case.
foto da money.it
In questo caso l’investimento in azioni/obbligazioni e’ piu’ conveniente rispetto all’acquisto di una casa .
La quinta e’ la DIVERSIFICAZIONE.
foto da deshgold
Se acquisti azioni/obbligazioni è molto facile e poco o nulla costoso diversificare per zona geografica, per valuta, per tipologia di settore industriale, ecc. ecc.
Se compri una casa invece è molto difficile diversificare.
Dovresti avere a disposizione un grande capitale per comprare una casa al centro, una in periferia, una grande, una piccola, una a Roma, una a Milano, una a Miami, una a Londra e cosi via.
foto da e-investimenti.com
Hai questa possibilità?
In questo caso l’investimento in azioni/obbligazioni è più diversificato rispetto all’investimento in una casa.
Se hai bisogno di una consulenza scrivimi.
Ciao e alla prossima.
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Alfonso Selva
Consulente Finanziario a Roma
Padre orgoglioso di due ragazzi.
Compagno felice e atleta che non molla mai.
Cell. 338-3169801
