Mutui: tassi in rialzo!Che fare?asso fisso, variabile o con CAP? Oppure fare la surroga al vecchio mutuo casa?

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Tasso fisso, variabile o con CAP? Oppure fare la surroga al vecchio mutuo casa?

Piccola guida per capire cosa sta succedendo e cosa puoi fare per difenderti dai rialzi dei tassi del tuo mutuo o come fare per farne uno nuovo per comprare casa.

Con gli ultimi aumenti dei tassi ufficiali, sia della BCE (la banca centrale Europea) che della FED (la banca centrale USA), i tassi si sono alzati notevolmente rispetto ai tassi a cui eravamo abituati negli anni passati.

Ma che succede ai tassi dei mutui già in essere?

Che succede a chi deve fare un mutuo oggi a settembre 2022 per comprare casa?

Quali scelte ci possono essere per chi vuole sottoscrivere un nuovo mutuo?

Cosa guardare per capire come scegliere che tipo di mutuo fare per acquistare casa?

Cosa fare per cercare di abbassare la rata del mutuo che sta salendo?

Insomma, con questo articolo cercherò di dare una risposta alle tue domande riguardo ai grandi quesiti che ti stai ponendo riguardo al tuo mutuo già fatto o ancora da fare.

Prima di entrare nel vivo, faccio solo una piccola spiegazione di cosa è successo in questi ultimi tempi, per dare anche un senso pratico a cosa sta accadendo al pianeta mutui.

La fine della festa per i tassi bassi è iniziata con il 2022, in cui è accaduto il più grande e veloce rialzo dei tassi da oltre 50 anni. La discesa dei tassi a zero per cento era iniziata nel 2008 con la crisi della Lehmam Brothers, ma l’arrivo dell’inflazione ha costretto le banche centrali ad un rialzo velocissimo e molto importante a partire da gennaio 2022.

Tra poco si vedrà l’effetto sull’economia del rialzo dei tassi e se sarà quello che le banche centrali vogliono e cioè quello dichiarato di un abbassamento dell’inflazione e anche quello negato del rallentamento dell’economia che potrebbe sfociare in una recessione.

Ma ora andiamo nella tua vita di tutti i giorni per capire gli effetti di questi SUPER RIALZI dei tassi.

Per capire cosa fare dobbiamo prima esaminare come è fatto un mutuo, tanto a cosa serve un mutuo lo sai meglio di me.

Un mutuo è un prestito che una banca ti fa per aiutarti nell’acquisto o per altre casistiche finanziarie, se ti manca una parte dei soldi che ti servono per fare la tua operazione di comprare casa. Quando la banca ti presta i soldi, ti chiede di restituirglieli e vuole un compenso per il fatto di averteli prestati.

Ma come fa a determinare quanto ti deve chiedere?

Lo fa usando i tassi ufficiali che le banche centrali come la BCE e la FED stabiliscono.

Come ti ho detto prima da gennaio 2022 ad oggi settembre 2022 i tassi sono stati violentemente rialzati per arrivare a quello della BCE all’1,25% e quello della FED al 3,25%.

Per noi Italiani quello che conta è il tasso ufficiale della BCE all’1,25%.

Quano sale questo tasso di riferimento tutte le banche aumentano di conseguenza i tassi di interesse che la clientela deve pagare per avere i soldi in prestito. Quindi tutti i tassi di interesse sui mutui sono saliti moltissimo.

In particolare per concedere i mutui per acquisto casa o che riguardano operazioni sugli immobili, le banche usano come riferimento due parametri:

L’IRS per stabilire il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso.

2). L’EURIBOR a 3 mesi per stabilire il tasso di interesse sui mutui a tasso variabile.

Questi sono i due tassi che il 99% delle banche usano per stabilire la rata che devi pagare quando sottoscrivi un mutuo.

Per avere il suo guadagno dall’operazione mutuo, la banca somma a questi due parametri, l’IRS e l’EURIBOR, uno SPREAD cioè ulteriore margine sul tasso che tu pagherai.

Lo SPREAD è una cosa che ogni banca decide autonomamente e cambia in base a molti parametri come:

il parametro LOAN TO VALUE, cioè quanto mutuo ti serve in rapporto al valore della casa, in media il rapporto è intorno all’80% del valore dell’immobile ma in casi particolari può arrivare al 100% del valore della casa.

Il tipo di mutuo scelto e cioè:

a – mutuo a tasso fisso

b – mutuo a tasso variabile

c – mutuo a tasso variabile con cap

d – mutuo a tasso variabile con rata costante

e – mutuo misto

L’attività lavorativa che tu fai e cioè

a – dipendente a tempo indeterminato

b – dipendente a tempo determinato

b – lavoratore autonomo con P.IVA

Il rapporto rata/reddito e cioè quanto incide la rata mensilmente sul tuo reddito netto, tenuto conto anche degli altri finanziamenti in corso se ci sono.

Se a richiedere il mutuo sei da solo oppure hai un secondo richiedente o dei garanti.

La tua età .

La tua storia creditizia e cioè se nella tua vita finanziaria hai già fatto dei finanziamenti e se li hai pagati regolarmente.

La tipologia di mutuo che scegli e cioè

a – acquisto prima casa

b – acquisto seconda casa

c – acquisto + ristrutturazione

d – surroga

e – surroga + liquidità

f – ristrutturazione

g – liquidità

h – liquidita per chiusura precedenti mutui, prestiti, cessioni del quinto o simili.

La durata del mutuo che scegli anche in base alla tua età anagrafica.

E comunque i parametri non sono finiti, perché ogni banca ha i suoi che tiene ben nascosti per valutare il cliente che ha davanti.

Prima di andare avanti su cosa fare oggi per chi ha già un mutuo o per chi ne deve fare uno nuovo voglio farti una raccomandazione.

Prima di andare dalla tua banca in cui hai il conto corrente e iniziare una pratica di richiesta di mutuo e dare la documentazione che ti chiedono, consulta un professionista del settore come un Consulente Finanziario o un Consulente del Credito.

Questo perché se la banca ti boccia la richiesta per un problema qualsiasi, poi sarà molto difficile andare in un’altra banca a presentare una nuova richiesta di mutuo.

Fatta questa raccomandazione, passiamo ai consigli utili per il momento attuale.

Per pagare di meno puoi fare una SURROGA

Se hai già un mutuo fatto negli anni passati, lo hai fatto a tasso variabile, stai vedendo che la rata sta salendo e stai pensando a cosa puoi fare, una delle soluzioni potrebbe essere quella di fare una SURROGA.

La surroga è la sostituzione del tuo vecchio mutuo con uno nuovo.

È TOTALMENTE gratuita, non paghi la perizia, non paghi il notaio e non devi nulla alla vecchia banca che ti ha erogato il mutuo oggi in essere.

Le principali cose che puoi fare con la surroga sono:

Cambiare il tipo di mutuo (tasso fisso o variabile).
Cambiare la durata
Inserire o eliminare garanti

La surroga non è possibile se il capitale residuo del mutuo è sotto i 50.000 euro.

Al momento della surroga dovrai ripresentare tutta la documentazione come se fosse la prima volta. La surroga non è possibile farla con la stessa banca, ma se vuoi puoi richiedere una RINEGOZIAZIONE che però la banca non è obbligata a fare, mentre in caso di surroga è obbligata a concederla e senza costi.

Oggi la surroga potrebbe esserti utile in caso tu volessi passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso o ad uno a tasso variabile con cap.

Sicuramente sai bene la differenza tra il mutuo a tasso fisso e quello a tasso variabile, ma forse non tutti conoscono il mutuo variabile con cap.

Nella sostanza è molto semplice, il mutuo a tasso variabile con cap è UGUALE a quello variabile, MA HA UN TETTO MASSIMO OLTRE CUI LA RATA NON PUÒ SALIRE.

Prima però di buttarti in questa operazione che al momento ti sembra quella che ti possa salvare dai rialzi della rata del mtuo che stai pagando, ti invito a valutare tutte le variabili che ci sono in ballo oggi e anche nei prossimi mesi ed anni.

Quindi ti rinnovo il consiglio di contattare un professionista del settore perchè non basta fare solo il calcolo tra la rata che paghi attualmente e quella che pagheresti in caso di surroga, ma ci sono anche altre cose da considerare.

2) Leggi bene l’informativa precontrattuale che ogni banca ti deve consegnare quando richiedi un mutuo.

In quel documento ci sono moltissime informazioni utili per te in merito ai costi e alle regole che la banca stabilisce per arrivare a concederti il mutuo per comprare la tua casa.

3) Controlla bene il TAEG (tasso annuo effettivo globale).

Il TAEG è un indice di costo che tiene in considerazione tutti i costi che devi sopportare per avere il tuo mutuo.

Quindi non guardare solo la rata o il tasso nominale, ma controlla il TAEG.

Ricordati che generalmente il tasso finale del mutuo sarà stabilito il giorno dell’atto di acquisto dell’immobile.

Quando chiedi un preventivo il tasso che la banca ti propone non è fissato, ma potrebbe cambiare in caso di mutate condizioni di mercato.

Ci sono banche che ti garantiscono lo SPREAD e quindi il tasso finale per 30 60 o 90 giorni.

Valuta bene se la rata che ti viene proposta sia VERAMENTE sostenibile nel tempo.

Non ti far prendere dalla foga di comprare una casa a tutti i costi, perché potrebbero succedere molte cose che ti potrebbero impedire di pagare le rate del mutuo. In questo caso la banca, dopo un pò di tempo, inizierebbe le pratiche per richiederti indietro l’importo del mutuo e in caso di non pagamento, metterebbe la casa all’asta per riprendersi i soldi.

I mutui UNDER 36 non sono più concessi dalle banche.

I mutui under 36 sono spariti perché la legge che li aveva istituiti stabiliva un tetto massimo del tasso di interesse ed oggi con i rialzi dei tassi delle banche centrali, questi tassi di interesse sono troppi bassi rispetto a quelli di mercato.

Quindi le banche non li prendono più in considerazione.

Prima di chiudere ti faccio degli esempi di calcolo della rata di un mutuo di 100.000 euro per acquisto prima casa per 20 anni a tasso fisso, a tasso variabile e a tasso variabile con cap.

La simulazione è stata fatta il 26 settembre 2022 e oggi i tassi potrebbero essere più alti o più bassi.

Esempio di Mutuo di 100.000 euro per 20 anni per acquisto prima casa

TASSO FISSO del 2,89%, RATA 549 euro, TAEG 3,01%, SPESE ISTRUTTORIA 500 euro, PERIZIA zero.

TASSO VARIABILE del 1,3% (EURIBOR 3 MESI + 0,9% SPREAD), RATA 473 euro,

TAEG 1,49%, RATA 473 euro, SPESE ISTRUTTORIA 698 euro, PERIZIA 280 euro.

TASSO VARIABILE CON CAP del 1,22% (EURIBOR 3 MESI + 1,5% SPREAD),

CAP TASSO MASSIMO 3,5%, RATA 469 euro, TAEG 1,59%,

SPESE ISTRUTTORIA 1.100 euro, PERIZIA 201 euro.

Qui ho cercato di darti molte informazioni, ma tieni ben presente che ci sono altri elementi da considerare e che ognuno è diverso e ha bisogno di una consulenza personalizzata.

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Ciao e ci vediamo alla prossima

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